Từ mức đáy 10.500 đồng ngày 9/3/2026, cổ phiếu NVL tăng lên 17.950 đồng trong phiên sáng 15/4, tương đương mức tăng 71% trong khoảng 5 tuần. Nhìn vào con số, đây là đợt phục hồi ấn tượng nhất của nhóm bất động sản kể từ đầu năm. Nhưng đằng sau đà tăng là ba bước ngoặt mang tính xúc tác, và một câu hỏi lớn chưa có lời giải: phục hồi kế toán có đồng nghĩa với phục hồi kinh doanh thực chất?
Điểm xuất phát: lỗ gần 4.400 tỷ và vòng xoáy cắt margin
Năm 2024, Novaland ghi nhận lỗ sau thuế hợp nhất 4.394 tỷ đồng, kéo dài chuỗi kết quả tiêu cực từ năm 2022 khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng thanh khoản.Người Quan Sát Báo cáo kiểm toán đi kèm ý kiến ngoại trừ về khả năng hoạt động liên tục, tín hiệu cảnh báo nghiêm trọng nhất mà kiểm toán có thể đưa ra cho một doanh nghiệp niêm yết.
Hệ quả trực tiếp là HOSE đưa NVL vào danh sách cắt margin từ quý II/2025, xuyên suốt đến hết quý I/2026.VietnamFinance Cổ phiếu bị cắt margin đồng nghĩa nhà đầu tư không thể sử dụng đòn bẩy tài chính để mua, khiến thanh khoản suy giảm và vòng xoáy bán tháo thêm áp lực.
Bước ngoặt 1: tái cơ cấu nợ bằng cổ phiếu
Giữa lúc cổ phiếu chìm trong vùng giá thấp, Novaland triển khai bước đi chiến lược: ĐHCĐ bất thường tháng 8/2025 thông qua phương án phát hành khoảng 320 triệu cổ phiếu để hoán đổi gần 8.720 tỷ đồng nợ vay và trái phiếu.CafeF
Đến đầu năm 2026, đợt phát hành đầu tiên hoàn tất: hơn 184 triệu cổ phiếu được phát hành, xóa hơn 3.300 tỷ đồng dư nợ.VnExpress Trong đó, 163,65 triệu cổ phiếu hoán đổi nợ cho NovaGroup và Diamond Properties (tổng 2.577 tỷ đồng), và hơn 20,75 triệu cổ phiếu chuyển đổi cho 4 nhà đầu tư quốc tế bao gồm BNP Paribas và Barclays. Vốn điều lệ tăng lên 22.320 tỷ đồng, tỷ lệ sở hữu nhóm cổ đông liên quan ông Bùi Thành Nhơn tăng từ 36,7% lên 40,44%.
Bước hoán đổi này có hai mặt: giảm áp lực đáo hạn nợ, nhưng pha loãng quyền lợi cổ đông hiện hữu. Giá phát hành ở mức 15.746 đồng và 40.000 đồng/cổ phiếu; mức 40.000 đồng cao gấp 2,7 lần thị giá tại thời điểm đó, cho thấy các chủ nợ chấp nhận mức giá cao bất thường để thoát khoản cho vay.
Bước ngoặt 2: BCTC kiểm toán 2025, lãi 1.861 tỷ nhờ hoàn nhập
BCTC kiểm toán năm 2025 mang đến bất ngờ lớn: lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 1.861 tỷ đồng, đảo chiều hoàn toàn so với mức lỗ 4.395 tỷ năm 2024.Người Quan Sát Lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 1.743 tỷ đồng.
Điều đáng chú ý trong BCTC là nguồn gốc lợi nhuận. Doanh thu thuần chỉ đạt khoảng 6.966 tỷ đồng, giảm 23% so với năm 2024, cho thấy hoạt động kinh doanh cốt lõi tiếp tục thu hẹp. Biên lợi nhuận gộp tăng từ dưới 1% lên hơn 63%, chủ yếu nhờ các khoản hoàn nhập từ dự án Lakeview City liên quan đến nghĩa vụ đất, phí chậm nộp và các khoản thu khác.Người Quan Sát
Nói cách khác, lợi nhuận 2025 đến từ bút toán kế toán (hoàn nhập chi phí đã trích trước) chứ không phải từ doanh thu bán hàng và bàn giao sản phẩm thực tế. Đây là điểm quan trọng nhà đầu tư cần phân biệt: lãi kế toán không đồng nghĩa với dòng tiền cải thiện.
Bước ngoặt 3: gỡ margin và Aqua City tháo gỡ pháp lý
Với BCTC 2025 có lãi, HOSE công bố danh sách cắt margin quý II/2026 và NVL không còn trong danh sách.FILI Sau gần 1 năm bị hạn chế, NVL chính thức được cấp margin trở lại, mở cửa cho dòng tiền margin quay lại.
Song song, dự án Aqua City hơn 1.000 ha tại Đồng Nai ghi nhận bước tiến quan trọng. Theo Tổng Giám đốc Novaland, dự án đã hoàn tất tháo gỡ toàn bộ vướng mắc pháp lý, quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt điều chỉnh.Thanh Niên Dự kiến cấp sổ đỏ cho 752 căn hộ đầu tiên từ tháng 6/2026, với mục tiêu bàn giao khoảng 9.200 sản phẩm trong giai đoạn 2026–2027.VTC News
NovaWorld Phan Thiết cũng ghi nhận tiến triển: đã hoàn thành chuyển đổi sang hình thức giao đất một lần, quá trình xác định nghĩa vụ tài chính đất dự kiến hoàn tất trong quý II/2026.
Rally 71% và dòng tiền BĐS sôi động
Ba bước ngoặt trên tạo nên chuỗi xúc tác liên tiếp. Từ mức đáy 10.500 đồng ngày 9/3/2026, NVL tăng lên 17.950 đồng trong phiên sáng 15/4/2026, tương đương mức tăng 71% trong khoảng 5 tuần. Phiên sáng 15/4, NVL tăng 4,97% với khối lượng giao dịch 25,5 triệu cổ phiếu, dẫn đầu nhóm bất động sản.
NVL không đơn độc trong phiên này. Nhóm BĐS dẫn đầu thị trường với mức tăng trung bình 2,89%. VHM tăng 2,25% lên 131.800 đồng, VIC tăng 2,78% lên 170.100 đồng, KDH tăng 2,10% lên 26.750 đồng. Tổng khối lượng giao dịch nhóm BĐS đạt xấp xỉ 99 triệu đơn vị, với 3 mã dẫn đầu (NVL, DXG, PDR) chiếm hơn 40%, cho thấy dòng tiền tập trung cao vào các mã đầu ngành. VN-Index phiên sáng 15/4 tăng 0,90% lên 1.791,66 điểm, phiên tăng thứ 3 liên tiếp.
ĐHCĐ 23/4: phép thử doanh thu gấp 3,26 lần
ĐHCĐ thường niên 2026 dự kiến ngày 23/4 sẽ là phép thử quan trọng tiếp theo. Theo tài liệu đại hội, Novaland đặt mục tiêu doanh thu thuần 2026 đạt 22.715 tỷ đồng, gấp 3,26 lần kết quả thực hiện năm 2025; lợi nhuận sau thuế 1.852 tỷ đồng, tương đương biên lợi nhuận khoảng 8,2%.VnEconomy Doanh nghiệp cũng cho biết sẽ không chia cổ tức cho năm 2025–2026 để ưu tiên dòng tiền tái cấu trúc.
Mục tiêu doanh thu tăng gấp hơn 3 lần đặt trọng tâm vào việc đẩy nhanh bàn giao tại Aqua City và NovaWorld Phan Thiết. Nếu pháp lý tiếp tục được tháo gỡ đúng tiến độ (sổ đỏ Aqua City từ tháng 6/2026), doanh thu ghi nhận từ bàn giao có thể cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, mức tăng 3,26 lần trong 1 năm là tham vọng cao, phụ thuộc vào cả tiến độ thi công, nghĩa vụ tài chính đất và tốc độ cấp giấy chứng nhận.
Khối nợ 67.400 tỷ và rủi ro cấu trúc
Dù bức tranh phục hồi đang sáng dần, cấu trúc tài chính của Novaland vẫn mang rủi ro lớn.
Tổng nợ vay cuối năm 2025 ở mức khoảng 67.400 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn hơn 31.700 tỷ và nợ dài hạn hơn 35.600 tỷ.24hMoney Tổng nghĩa vụ phải trả lên tới hơn 191.000 tỷ đồng trên tổng tài sản 249.900 tỷ đồng.
Đáng chú ý, khoảng 17.000 tỷ đồng nợ được bảo đảm bằng cổ phiếu NVL, tương đương 25% tổng dư nợ.Người Quan Sát Các chủ nợ chính bao gồm PVcomBank (trái phiếu 3.906 tỷ), TPBank (1.581 tỷ), MSB (1.478 tỷ). Đây là con dao hai lưỡi: khi giá cổ phiếu tăng, tỷ lệ bảo đảm cải thiện và áp lực call margin giảm; nhưng nếu giá giảm mạnh, vòng xoáy bán giải chấp có thể xảy ra.
Dòng tiền kinh doanh năm 2025 vẫn âm hơn 6.000 tỷ đồng, và bản thân Novaland thừa nhận chưa đủ nguồn tiền để trả các khoản nợ đến cuối 2026.Báo Đầu Tư Phần lớn nợ vay và trái phiếu dự kiến được xử lý từ cuối 2026 đến 2027. Thêm vào đó, trong tổng kế hoạch 320 triệu cổ phiếu hoán đổi nợ, mới hoàn thành 184 triệu. Nếu phần còn lại (khoảng 136 triệu cổ phiếu) tiếp tục được phát hành, cổ đông hiện hữu sẽ bị pha loãng thêm.
Phục hồi kế toán hay phục hồi kinh doanh: yếu tố quyết định
Đợt rally 71% của NVL được thúc đẩy bởi sự hội tụ của nhiều xúc tác cùng lúc: gỡ margin mở lại dòng tiền đòn bẩy, pháp lý Aqua City tháo gỡ tạo kỳ vọng bàn giao, BCTC có lãi cải thiện tâm lý thị trường. Ba yếu tố này cộng hưởng trong cùng một khung thời gian ngắn (tháng 3–4/2026), tạo momentum mạnh.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cần phân biệt rõ: lợi nhuận 2025 đến từ hoàn nhập kế toán trong khi doanh thu giảm 23% và dòng tiền vẫn âm. Đây là phục hồi kế toán, chưa phải phục hồi kinh doanh thực chất (doanh thu tăng từ bàn giao, dòng tiền dương). ĐHCĐ ngày 23/4 sẽ là thời điểm thị trường đánh giá liệu ban lãnh đạo có đưa ra lộ trình cụ thể, đặc biệt về tiến độ bàn giao và xử lý nợ. Nếu thiếu chi tiết thuyết phục, đợt rally có thể chuyển thành “buy the rumor, sell the news.”
Ba yếu tố đáng theo dõi trong 6 tháng tới: tốc độ cấp sổ đỏ Aqua City (bắt đầu từ tháng 6/2026 với 752 căn), khối lượng bàn giao thực tế tại cả hai dự án trọng điểm, và liệu dòng tiền hoạt động có chuyển dương khi doanh thu bàn giao được ghi nhận. Nếu cả ba tín hiệu đều tích cực, câu chuyện phục hồi của Novaland mới thực sự đi vào giai đoạn bền vững.
